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二无转瞬息风云变幻的国际金融市场的人。哪个智商哪水小能会低。与平常人相比，逻辑以及理性思维总是只有高的份，又何况周幼安说的这些根本称不上复杂，宋汉风要是还听不明白，那就是猪了，不过对于周幼安这副随口说出来的懒散样子，他心里还是有些好奇，失笑道：“这些歪门邪道的东西，怎么你一套一套的这么熟悉？”
你要是见多了被开商这些手段骗的人你也会知道的，周幼安心里暗想着。摇头笑笑道：“房地产的暴利是母庸多问的，就算以后做大了自己开承建，毛利润也大约有百分之四十左右。”
宋汉风虽然留洋多年，但是后来却基本呆在中国的，内地的一些情况他到也明白，此刻心领神会道：“房地产主要是一个公关费用吧？”
他没细说，但周幼安却也同样明白他的意思，房地产除了那些官员们还有什么好值得公关的“昭可以先收购一个潜力不错的建材或者有些底子的房产公司，全资控股吧，我们不差那几个钱不过，正常的公关无可厚非，但最好能够少跟政府官员有金钱上的瓜葛。”
周幼安对宋汉风这咋。提醒不是无的放矢的，重生之前那些纷纷落马的政府官员，由于收受地产商的贿赔而被举报的不在少数，但绝非如此而已。贿略的风险在于不可控制。
接受贿赔的官员的仕途走向，个人生活，恩怨纠葛，都不受控制。而一旦要出事，就有可能将过后所做的事全盘的抛出，别瞧着那些部级、厅级的官员在台前怎样的威势十足，真要等到中纪委下来，个咋。都是软蛋。
就算周幼安以后将人脉展大了，在巾央、地方都拥有不小的势力。但他总不可能没有对手的，真要给对手抓住机会，置于地死的话，再做补救就为时晚已了，还是事先做好预防的好。
“公司收购好之后我们就开始斜叭”既然已经与周幼安敲定了，那么宋汉风就必须考虑接下来的步骤了“我听你上次话里的语气。是有什么目标？”
“目标到是有的。”周幼安到是没有想将对清河坊街的企图对宋汉风掩饰的意思。不过他觉得还是有更重要的事情必须先说下“不过资金方面还是暂时不用在拿地上。”
周幼艾的话让宋汉风愣了下：“为什么？土地储备不是一家地产公司最需要做的事吗？”
“兵马未动。粮草需先行。”周幼安摇了摇头，淡淡道：“现在已经不是前些年房地产才开始冒头的时候了。既然要玩我们就玩大一点收购来公司之后，先，要成立自己的建筑设计院。每个项目高达百分之十至十五的设计成本，是一项极大的开支，在这方面，我打算收购一家澳大利亚的设计公司，预计要花费一亿。”
澳大利亚的大学教育在建筑方面一贯盛名昭著，光是悉尼歌剧院的设计就是近代建筑史上最优秀的作品之一。
“这仅是第一步，我还有意收购几家国内的建筑设计所。”周幼安说道。“将设计方面的支出压缩至项目成本的百分之五，所有的设计所将包括园林设计、商业街区设计、复古建筑设计、修缮类设计等等方面。这里的总支出大约会过三亿。”
支出虽稍嫌多了些，但能提高公司的水平，宋汉风到也无所谓不过周幼安为什么不拿土地他还是有些奇怪。周幼安瞧出了他的疑惑，却是不答反问道：“你有没有注意到近年来很多房地产公司都在扩大商业物业的比重？”
在房地产中除去工业建设外都可归类于商业地产的类别中，而商业物业是指除去住宅地产外的营运性的商业地产，相比住宅、商住楼的快回收成本的作法。做商业物业的运营小显然回收成本的周期要放长，但相对而言，受市场波动的影响就要风险耍低得多。
“幼安你的意思是？”宋汉风想到了些什么。
周幼安轻轻一笑，没有否定他的猜测“恐怕很多人都没有注意到，运营型的地产项目的投资回报率在百分之三十三以上，这样的回报率。就算是在全世界都是极为罕见的。”
“这恐怕不大可能吧？”虽然心里已经不否认，可宋汉风还是犹疑着说道。
“没有什么不可能的。”周幼安托着咖啡杯说“土地要是公开拍卖的话，只要是真正具有升值潜力的地块，价格方面一定会大幅的提升，推高地价。不言而喻。而随着中央政府提出要加城市化建设进程。加快农民进城。外来人口增多，住宅稀缺，也会推高一些房屋售价。再加上国内的税制。土地交易的价格并不计入国税体系，也不计入地税体系，属于地方政府的额外财政收入，就从地方政府的意愿上说，也完全有推高地价的可能性。三者相加，那国内的土地价格上涨，房屋成交价格的上涨，都是情理之中，丁，
“这个兄弟说的好！”边上一个年轻男子不知道从哪里蹿了出来，拍手叫好道：“之所以国内的房价房价在两千年后翻着跟斗上涨，原因就在于地价推升的恶性循环上，海南房地产泡沫其实在某一种意义而言是一种必然。”
说着，他不好意思的冲宋汉风与周幼安一笑“蒋宇飞，偶然听到你们的高论。忍不住插言。让二位见笑了。”
周幼安与宋汉风自然不会在意，同样笑着让了下位置，示意对方请坐。有志同道合之士能够交流下，也是不错的。
“蒋先生的说法没有错，国内的房价房价在两千年后翻着跟斗上涨，原因就在于地价推升的恶性循环上。”周幼安抿了口咖啡道：“先说地价怎样爬升才快吧。在地方政府有意公开拍卖一块地后。先是有意思想要拿地的开商递交标书，这里头的价格肯定不同，不需耍地方政府的暗示，只要将标书退回，开商就能领悟到地方政府的意图。何况，参与竞拍的有可能还有当地政府所管辖的国有企业。然后就是第一轮的推高土地的成交价，要注意，这个成交价和实际上交割时要支付的价格，可能会有所不同。但让有意购房者都清楚到，土地的成交价是涨高了。”
这些东西宋汉风是不怎么了解的，而蒋宇飞之前插言其实也只是懂些皮毛。没周幼安那么了解，此时听他认真说，顿时都专心的听了起来。“其次土地价格一高，那建成后的成交佼自然也要涨高，有人质疑的话，那开商肯定要说是土地价格方面的原因。才让房价高涨的。而现在由于国内取消了福利分房，而又由于大批的国企到闭的倒闭，改制的改制，每年还有上千万的人有购房的硬性需求，几乎实在于卖方市场。就算是房价高涨，那真要买房的人还是无能为力。”
“然后就进入第二轮的推涨阶段，地方政府拿出比上一回更好的地段，或者差不多的地段出来拍卖小开商又过来竞拍，中间可能有经过上一次拍卖的开商。这样的情况下，新拍卖的土地根本不可能比上一回的土地成交价便宜。那就意味着地价再一次攀升。这样的游戏，只要每年玩上两三次，那二级市场的成交价格就可想而知了。”
“而为了能让政府机关的公务员能买得起房... -->>
二无转瞬息风云变幻的国际金融市场的人。哪个智商哪水小能会低。与平常人相比，逻辑以及理性思维总是只有高的份，又何况周幼安说的这些根本称不上复杂，宋汉风要是还听不明白，那就是猪了，不过对于周幼安这副随口说出来的懒散样子，他心里还是有些好奇，失笑道：“这些歪门邪道的东西，怎么你一套一套的这么熟悉？”
你要是见多了被开商这些手段骗的人你也会知道的，周幼安心里暗想着。摇头笑笑道：“房地产的暴利是母庸多问的，就算以后做大了自己开承建，毛利润也大约有百分之四十左右。”
宋汉风虽然留洋多年，但是后来却基本呆在中国的，内地的一些情况他到也明白，此刻心领神会道：“房地产主要是一个公关费用吧？”
他没细说，但周幼安却也同样明白他的意思，房地产除了那些官员们还有什么好值得公关的“昭可以先收购一个潜力不错的建材或者有些底子的房产公司，全资控股吧，我们不差那几个钱不过，正常的公关无可厚非，但最好能够少跟政府官员有金钱上的瓜葛。”
周幼安对宋汉风这咋。提醒不是无的放矢的，重生之前那些纷纷落马的政府官员，由于收受地产商的贿赔而被举报的不在少数，但绝非如此而已。贿略的风险在于不可控制。
接受贿赔的官员的仕途走向，个人生活，恩怨纠葛，都不受控制。而一旦要出事，就有可能将过后所做的事全盘的抛出，别瞧着那些部级、厅级的官员在台前怎样的威势十足，真要等到中纪委下来，个咋。都是软蛋。
就算周幼安以后将人脉展大了，在巾央、地方都拥有不小的势力。但他总不可能没有对手的，真要给对手抓住机会，置于地死的话，再做补救就为时晚已了，还是事先做好预防的好。
“公司收购好之后我们就开始斜叭”既然已经与周幼安敲定了，那么宋汉风就必须考虑接下来的步骤了“我听你上次话里的语气。是有什么目标？”
“目标到是有的。”周幼安到是没有想将对清河坊街的企图对宋汉风掩饰的意思。不过他觉得还是有更重要的事情必须先说下“不过资金方面还是暂时不用在拿地上。”
周幼艾的话让宋汉风愣了下：“为什么？土地储备不是一家地产公司最需要做的事吗？”
“兵马未动。粮草需先行。”周幼安摇了摇头，淡淡道：“现在已经不是前些年房地产才开始冒头的时候了。既然要玩我们就玩大一点收购来公司之后，先，要成立自己的建筑设计院。每个项目高达百分之十至十五的设计成本，是一项极大的开支，在这方面，我打算收购一家澳大利亚的设计公司，预计要花费一亿。”
澳大利亚的大学教育在建筑方面一贯盛名昭著，光是悉尼歌剧院的设计就是近代建筑史上最优秀的作品之一。
“这仅是第一步，我还有意收购几家国内的建筑设计所。”周幼安说道。“将设计方面的支出压缩至项目成本的百分之五，所有的设计所将包括园林设计、商业街区设计、复古建筑设计、修缮类设计等等方面。这里的总支出大约会过三亿。”
支出虽稍嫌多了些，但能提高公司的水平，宋汉风到也无所谓不过周幼安为什么不拿土地他还是有些奇怪。周幼安瞧出了他的疑惑，却是不答反问道：“你有没有注意到近年来很多房地产公司都在扩大商业物业的比重？”
在房地产中除去工业建设外都可归类于商业地产的类别中，而商业物业是指除去住宅地产外的营运性的商业地产，相比住宅、商住楼的快回收成本的作法。做商业物业的运营小显然回收成本的周期要放长，但相对而言，受市场波动的影响就要风险耍低得多。
“幼安你的意思是？”宋汉风想到了些什么。
周幼安轻轻一笑，没有否定他的猜测“恐怕很多人都没有注意到，运营型的地产项目的投资回报率在百分之三十三以上，这样的回报率。就算是在全世界都是极为罕见的。”
“这恐怕不大可能吧？”虽然心里已经不否认，可宋汉风还是犹疑着说道。
“没有什么不可能的。”周幼安托着咖啡杯说“土地要是公开拍卖的话，只要是真正具有升值潜力的地块，价格方面一定会大幅的提升，推高地价。不言而喻。而随着中央政府提出要加城市化建设进程。加快农民进城。外来人口增多，住宅稀缺，也会推高一些房屋售价。再加上国内的税制。土地交易的价格并不计入国税体系，也不计入地税体系，属于地方政府的额外财政收入，就从地方政府的意愿上说，也完全有推高地价的可能性。三者相加，那国内的土地价格上涨，房屋成交价格的上涨，都是情理之中，丁，
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周幼安与宋汉风自然不会在意，同样笑着让了下位置，示意对方请坐。有志同道合之士能够交流下，也是不错的。
“蒋先生的说法没有错，国内的房价房价在两千年后翻着跟斗上涨，原因就在于地价推升的恶性循环上。”周幼安抿了口咖啡道：“先说地价怎样爬升才快吧。在地方政府有意公开拍卖一块地后。先是有意思想要拿地的开商递交标书，这里头的价格肯定不同，不需耍地方政府的暗示，只要将标书退回，开商就能领悟到地方政府的意图。何况，参与竞拍的有可能还有当地政府所管辖的国有企业。然后就是第一轮的推高土地的成交价，要注意，这个成交价和实际上交割时要支付的价格，可能会有所不同。但让有意购房者都清楚到，土地的成交价是涨高了。”
这些东西宋汉风是不怎么了解的，而蒋宇飞之前插言其实也只是懂些皮毛。没周幼安那么了解，此时听他认真说，顿时都专心的听了起来。“其次土地价格一高，那建成后的成交佼自然也要涨高，有人质疑的话，那开商肯定要说是土地价格方面的原因。才让房价高涨的。而现在由于国内取消了福利分房，而又由于大批的国企到闭的倒闭，改制的改制，每年还有上千万的人有购房的硬性需求，几乎实在于卖方市场。就算是房价高涨，那真要买房的人还是无能为力。”
“然后就进入第二轮的推涨阶段，地方政府拿出比上一回更好的地段，或者差不多的地段出来拍卖小开商又过来竞拍，中间可能有经过上一次拍卖的开商。这样的情况下，新拍卖的土地根本不可能比上一回的土地成交价便宜。那就意味着地价再一次攀升。这样的游戏，只要每年玩上两三次，那二级市场的成交价格就可想而知了。”
“而为了能让政府机关的公务员能买得起房... -->>
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